Нотаріус може посвідчити такі договори, що пов'язані з квартирами
- Договір купівлі-продажу квартири
- Нотаріальні сервіси для продавця квартири
- Зміст договору купівлі-продажу квартири
- Процедура оформлення купівлі-продажу квартири
- Реєстрація права власності на квартиру
- Правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на квартиру
- Скільки коштує договір купівлі-продажу квартири
- Податок з доходів фізичних осіб під час оформлення договору купівлі-продажу квартири
- Документи
Ахматова 22
shrestha69y@gmail.com
0675088649
0674645261
Договір купівлі-продажу квартири
Договір купівлі-продажу квартири – це універсальний документ, який фіксує перехід права власності на нерухомість від продавця квартири до її нового власника – покупця квартири.
Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України («Форма окремих видів договорів купівлі-продажу») – Договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Законно передати нерухомість або законно отримати нерухомість від іншої особи, можна лише письмово оформивши договір купівлі-продажу у нотаріуса та зафіксувавши це у державному реєстрі.
Послуги нотаріуса в процесі покупки квартири мають важливе значення. Оформлення договору купівлі-продажу квартири – це не тільки кілька годин формальних процедур. Цей процес включає в себе перевірку власності на квартиру, підписання угоди, передачу коштів та майна, а також реєстрацію угоди в державному реєстрі. Для нотаріуса важливо, щоб угода була правомірною та не підлягала оскарженню в суді. Ось декілька ключових аспектів:
1. Перевірка власності: Нотаріус перевіряє документи, щоб підтвердити, хто є фактичним власником квартири. Іноді виникають ситуації, коли продавець не має належних документів, що підтверджують його право власності, наприклад, у випадках, коли квартира залишилася після смерті батьків, і спадкоємці не оформили спадщину. Розібратися в таких ситуаціях може зайняти декілька місяців.
У випадку, коли право власності на квартиру не підтверджено належним чином, покупцеві чи ріелтору може бути нецільово витрачати час і гроші на таку нерухомість.
2. Заборони та обмеження на майно
Ще однією групою проблемних ситуацій є наявність заборон, обмежень чи арештів на майно. Це можуть бути як невеликі проблеми (наприклад, несплачені штрафи), так і складні ситуації (наприклад, коли квартира була передана за договором довічного утримання, а спадкоємці сперечаються про це право).
До тих пір, поки заборони та обмеження не буде скасовано, укладання угоди про купівлю-продаж не можливе.
3. Попередження афер на ринку нерухомості
Найнебезпечніші випадки, коли у квартири, що продається «погана історія власності». Наприклад, за короткий час квартира змінила кілька власників через договори дарування та/або купівлі-продажу, за квартирою йдуть суди і на неї претендують відразу кілька власників. В інтернеті ви можете знайти тисячі історій про те, як добропорядні громадяни втрачають свої законно куплені квартири.
Найголовніше для покупця – у жодному разі не придбати таку квартиру!
Нотаріальні сервіси для продавця квартири
Наша нотаріальна контора має багаторічний досвід у сфері оформлення угод купівлі-продажу нерухомості та отримала найвищі рекомендації від задоволених клієнтів, включаючи продавців, покупців, брокерів і рієлторів в Києві.
Наші гарантії для продавців включають:
1. Глибоке розуміння процедур оцінки нерухомості з метою оподаткування.
2. Забезпечення повної конфіденційності для всіх сторін угоди.
3. Наявність ізольованих кімнат для переговорів, перевірок.
4. Проведення угод швидко та професійно в комфортному середовищі за допомогою кваліфікованих фахівців.
Зміст договору купівлі-продажу квартири
Угода купівлі-продажу квартири може мати свої особливості, в залежності від різних факторів і характеристик самої нерухомості. Однак у всіх таких угодах існують загальні елементи, які важливі для усіх сторін:
1. Паспортні дані сторін угоди.
2. Документ, який підтверджує право власності продавця на квартиру.
3. Докази державної реєстрації прав власності на квартиру.
4. Технічні характеристики квартири.
5. Технічний паспорт квартири (якщо він необхідний і зазначається в додатку до договору).
6. Гарантії від продавця, що квартира не має жодних обмежень, арештів, застав, чи інших обтяжень на момент продажу.
7. Зобов’язання продавця передати покупцю всі документи, пов’язані з квартирою.
8. Вартість квартири, яка визначається в договорі.
9. Оцінка вартості квартири, якщо це потрібно.
10. Умови та порядок оплати.
11. Терміни та процедура звільнення продавцем квартири.
12. Момент, коли право власності на квартиру переходить від продавця до покупця.
Процедура оформлення купівлі-продажу квартири
Перше, що потрібно зробити, це зв’язатися з нотаріусом, будь-то дзвінок або лист. Нотаріус задасть вам питання в залежності від вашого статусу – ви продавець, покупець або обидва.
На основі результатів цієї розмови, нотаріус надасть вам перший перелік документів, які потрібні для укладення угоди. Якщо будуть необхідні додаткові документи або кроки, ви також отримаєте повний список вимог.
Оформлення договору купівлі-продажу квартири включає обов’язковий етап виписки з квартири, інформації про попереднього власника та інших осіб, які мали реєстрацію в цій квартирі, і нотаріус строго відстежує його виконання.
Нотаріус пояснить ваші права та обов’язки, відповість на ваші запитання і запропонує дату та час відвідування нотаріальної контори.
Сторони можуть укладати угоду через своїх представників за дорученням. Повноваження представника підтверджуються довіреністю. Якщо представник є законним представником (наприклад, недієздатний громадянин), його повноваження також мають бути документально підтверджені.
Покупка-продаж нерухомого майна, включаючи квартиру, може мати один або два етапи. У першому випадку сторони одразу укладають договір купівлі-продажу, а в другому випадку перед ним може іти попередній договір, який іноді називають договором про намір.
Вибір між цими шляхами залежить від вас і вашої партнерської сторони, але завжди корисно проконсультуватися з нотаріусом.
Реєстрація права власності на квартиру
Завершальним кроком у процесі оформлення угоди є державна реєстрація права власності. Проте важливо зазначити, що угода про купівлю-продаж квартири може бути оформлена лише для нерухомості, яка вже знаходиться у державному реєстрі.
Якщо квартира, яку ви плануєте продати або придбати, не має відомостей у реєстрі на момент укладання угоди, то оформлення договору купівлі-продажу буде неможливим.
До 2016 року внесення інформації до державного реєстру здійснювалося виключно за допомогою державних реєстраторів та посередників. Починаючи з 2016 року, деякі нотаріуси, які пройшли спеціальну сертифікацію, отримали права та можливості діяти як державні реєстратори.
Нотаріус Шрестха Джульєтта Говіндівна є одним із таких нотаріусів, які мають повноваження державних реєстраторів. Це дозволяє значно зменшити витрати часу та ресурсів, необхідних для повного циклу оформлення угоди купівлі-продажу квартири, і отримати всі необхідні послуги безпосередньо в офісі нотаріальної контори.
Правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на квартиру:
Для підтвердження права власності на квартиру можуть бути використані різні правовстановлюючі документи. Ось список таких документів, кожен з яких підтверджує право власності продавця на квартиру:
1. Договір купівлі-продажу квартири (якщо продавець придбав квартиру та тепер її продає).
2. Договір дарування квартири (якщо квартира була подарована продавцю і тепер він її продає).
3. Договір довічного утримання (якщо продавець продає квартиру, яка була передана йому в утримання на довічних умовах за доглядом, наглядом і утриманням недієздатної особи).
4. Договір міни (якщо квартира була отримана продавцем в результаті обміну).
5. Свідоцтво про право власності (видається до 2016 року).
6. Свідоцтво про право власності на частку у майні.
7. Свідоцтво про право на спадщину.
8. Свідоцтво про придбання квартири на відкритих торгах.
9. Рішення суду.
Важливо зауважити, що заповіт не є документом, що дозволяє продавати квартиру. Заповіт лише надає право на спадщину квартири, але спадкоємцеві необхідно подати заяву до нотаріуса і отримати свідоцтво про право на спадщину, щоб бути власником квартири та мати право її продавати.
Скільки коштує договір купівлі-продажу квартири
Один з основних аспектів, який цікавить сторони перед укладенням угоди про купівлю-продаж квартири, – це вартість такої угоди та розподіл витрат між сторонами, включаючи оплату послуг нотаріуса.
Вартість угоди про купівлю-продаж квартири складається з кількох компонентів, включаючи внески до Пенсійного фонду, оподаткування відповідно до ставок, визначених Податковим кодексом, і оплату послуг нотаріуса, включаючи послуги державного реєстратора.
Отже, звертаючись до нотаріуса Шрестха Д.Г., ви можете ефективно та швидко оформити угоду про купівлю-продаж квартири, не сплачуючи додатково за послуги з інших організацій. Крім того, ви маєте можливість провести реєстрацію свого права в одному місці, що зручно та економічно вигідно.
Витрати під час посвідчення договору купівлі-продажу
- Сума у розмірі 1% від вартості зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижча за оцінну вартість майна (з 2020 року можливі варіанти оптимізації цієї суми)
- Сума у розмірі 1% від вартості зазначеної у договорі купівлі-продажу – вклад до Пенсійного фонду оплачує Покупець (з 2020 року можливі варіанти оптимізації цієї суми)
Податок з доходів фізичних осіб під час оформлення договору купівлі-продажу квартири:
- Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше ніж один раз протягом звітного податкового року за умови якщо майно перебуває у власності платника податків більше трьох років – ставка податку — 0 %;
- Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) частіше одного разу протягом звітного податкового року за умови якщо майно перебуває у власності платника податків менше ніж три роки; ставка податку — 5%; Для нерезидентів – ставка податку від 18% до 20%. Також слід зазначити, що до нерезидентів належать і фізичні, юридичні особи, які мають податкову адресу на території Автономної Республіки Крим.
- Військовий збір у разі виникнення податку з доходів фізичних осіб.
Документи
Для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири або її частини необхідно надати наступні документи та інформацію:
1. Документ, що підтверджує право власності на квартиру та є зареєстрованим у БТІ (якщо право власності було набуте до 2013 року).
2. Технічний паспорт (якщо цей документ є частиною правовстановлюючого документа).
3. Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (якщо право власності було набуте після 2013 року, нотаріус може це зробити самостійно).
4. Довідку про склад сім’ї від житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого уповноваженого органу щодо реєстрації місця проживання (Форма №3).
5. Дозвіл органу опіки та піклування, якщо неповнолітній або малолітній є співвласником майна або неповнолітній, малолітній, зареєстровані за відповідною адресою.
6. Незалежна експертна оцінка вартості квартири для цілей оподаткування.
Також важливо враховувати, що для фізичних осіб, які укладають угоду, потрібні паспорти та ідентифікаційні номери сторін, а якщо представник діє за довіреністю, то він повинен представити нотаріально засвідчену довіреність та свій власний паспорт з ідентифікаційним номером.
Для юридичних осіб необхідно надати статутні документи юридичної особи, документи, що підтверджують повноваження представника юридичної особи, протоколи зборів засновників з рішеннями щодо відчуження або придбання майна, а також печатку юридичної особи (якщо її має).
Договір дарування квартири
Договір дарування квартири (дарча) є частим способом передачі права власності на житло між родичами. Цей договір часто використовується для передачі квартири, наприклад, від батьків до дітей, від дідусів і бабусь до онуків тощо. Основна популярність цього методу пояснюється відсутністю оподаткування для родичів першого і другого ступеня спорідненості. Проте, іноді договір дарування квартири використовується для приховування фактичної угоди купівлі-продажу, що не завжди є раціональним рішенням з різних причин.
Важливо зауважити, що право власності на квартиру переходить до одержувача в момент підписання договору дарування, і в разі конфлікту одна зі сторін може зазнати втрати, будь то грошей або самої квартири. Тому на запитання “Дарча чи заповіт: що краще?” відповідь полягає в тому, якщо ви хочете подарувати квартиру, але при цьому продовжувати проживати в ній стільки, скільки потрібно, то краще розглянути можливість укладання спадкового договору або заповіту.
Якщо у вас виникли питання або сумніви:
– Чи варто укладати договір дарування на квартиру?
– Як правильно оформити такий договір?
– Які ризики пов’язані з договором дарування?
– Як визначити, чи краще вам скористатися заповітом чи дарчою?
– Які фінансові обов’язки вас очікують?
Завжди краще звертатися до нотаріуса для консультації та отримання відповідей на ці питання.
Що має бути в договорі дарування квартири
Для коректного оформлення договору дарування квартири, слід враховувати наступні пункти:
1. Зазначення, що обидві сторони (дарувальник і обдаровуваний) при укладенні договору є розсудливими, мають ясну свідомість і повністю розуміють свої дії.
2. Опис квартири, яка передається в дарунок, включаючи адресу, площу, кількість кімнат, поверх і інші характеристики.
3. Визначення того, що квартира не має негативних факторів, що можуть вплинути на здоров’я мешканців.
4. Повідомлення обдаровуваного про всі важливі аспекти, які можуть вплинути на якість життя в квартирі, такі як проблемні сусіди, хронічні технічні проблеми тощо.
5. Підтвердження відсутності будь-яких юридичних обтяжень квартири, таких як арешт, застава тощо.
6. Підтвердження відсутності будь-яких самовільних змін або реконструкцій в квартирі.
7. Підтвердження відсутності осіб, зареєстрованих або проживаючих в квартирі, які можуть стати проблемою для нових власників.
Ці пункти важливі для забезпечення чіткості та законності договору дарування квартири.
Документи
Для посвідчення договору дарування квартири нотаріусом необхідно представити наступні документи та інформацію:
1. Документ, який підтверджує право власності на квартиру, зареєстрований в БТІ, якщо право власності було набуто до 2013 року.
2. Технічний паспорт квартири, якщо він включений у правовстановлюючий документ.
3. Витяг з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, якщо право власності було набуто від 2013 до 2016 року.
4. Довідка про склад сім’ї від житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету або іншого офіційного органу, що реєструє місце проживання (Форма №3).
5. У тому випадку, коли неповнолітній, малолітній є співвласником нерухомого майна або нерухомість даруватиметься на його ім’я або неповнолітній, малолітній зареєстрований за адресою нерухомого майна, що дарується, буде потрібний дозвіл органу опіки та піклування (для оформлення дарування на ім’я неповнолітнього, малолітнього); свідоцтво про народження неповнолітнього, малолітнього;.
6. Оцінка вартості квартири.
Для фізичної особи:
– Паспорт та ідентифікаційний номер.
– Заява про згоду на дарування майна від дружини (чоловіка) даруючого, підпис на якій повинен бути нотаріально засвідчений.
– Свідоцтво про шлюб (якщо застосовно).
Для юридичної особи, додатково:
– Статутні документи юридичної особи (статут, витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб).
– Паспорт і ідентифікаційний номер представника юридичної особи, разом з документом, що підтверджує його повноваження.
– Протокол зборів засновників і рішення про дарування майна.
Ці документи і інформація необхідні для проведення легальної операції дарування квартири нотаріусом.
Договір оренди квартири
У процесі оренди завжди існують дві ключові сторони: орендодавець (особа, яка передає майно в оренду) і орендар (особа, яка бере майно в оренду). Документ, який встановлює умови користування майном, що здається в оренду, називається договором оренди (див. зразок).
Можливий широкий спектр об’єктів оренди, як рухомого, так і нерухомого майна. Проте, найчастіше до нотаріуса звертаються для оформлення і легалізації договору оренди житла, квартири, земельної ділянки, нежитлових приміщень, автомобілів та інших транспортних засобів.
Для кожного виду майна, яке орендується, складається окремий індивідуальний договір оренди, який враховує особливості самого майна і умови його використання під час оренди.
Особливості оренди житла
У випадках, коли юридична особа є орендарем, у договорі оренди вказується, які конкретні фізичні особи (їх імена і прізвища вказуються в договорі) отримують право проживати в орендованому майні. Якщо приміщення здається в оренду для комерційних цілей, такі деталі не обов’язкові.
Договір оренди чітко визначає, що саме здається в оренду – квартира, будинок, окрема частина або кімната, або які підсобні приміщення стають доступними орендарю. Особи, які будуть проживати разом з орендарем на орендованій території, також зазначаються у договорі.
Якщо орендується лише певна частина житлового приміщення, необхідна згода всіх осіб, які разом з власником проживають в цьому приміщенні, частину якого здається в оренду.
Договір оренди також містить умови щодо терміну його дії. Якщо термін не визначений явно, то зазвичай припускається, що договір укладено на п’ять років (про це нотаріус повідомляє сторони, підтверджуючи цей термін у правочині).
У деяких випадках у договорі оренди можуть бути обумовлені умови щодо можливості подальшого викупу орендованого житла.
Документи
Для фізичної особи:
1. Паспорт.
2. Ідентифікаційний податковий номер (Реєстраційний номер облікової картки платника податків).
Для юридичної особи:
1. Свідоцтво про державну реєстрацію (виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців).
2. Статут юридичної особи.
3. Довідка з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України (ЄДРПОУ).
4. Протокол (наказ) про призначення на посаду керівника та підтвердження його повноважень (або нотаріально засвідчена довіреність, яка підтверджує повноваження представника).
5. Протокол (рішення) загальних зборів юридичної особи щодо укладання договору оренди.
6. Паспорт представника юридичної особи.
7. Ідентифікаційний податковий номер представника юридичної особи.
Для квартири:
1. Документ, що підтверджує право власності (наприклад, свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину і т. д.).
2. Витяг про реєстрацію прав власності на нерухоме майно.
3. Довідка (Форма №3) від ЖЕК про зареєстрованих (прописаних) осіб в квартирі, яка відчужується.